承租厂房遭火灾停产，剩余租金可否退还？

2015年8月，李某承租陆某的厂房车间7间、大棚10间，年租金170000元，该租金李某已全额支付。2016年5月，厂房所在片区发生火灾，造成李某承租的厂房等无法使用。因该次火灾原因与李某无关，故李某要求与陆某自火灾之日起解除租赁合同并退还已交纳但未实际使用的租金5万余元。

陆某则辩称李某承租的租赁物中的7间主厂房确自火灾之日起完全无法使用，但附属的10间大棚仍处于可使用状态应依法支付租金。并且，李某使用承租房屋过程中没有尽到合理管理义务，应对火灾产生的损失承担部分责任，故不应退还李某已缴纳的租金。双方租赁合同的解除日期应以陆某收到解除通知之日起计算，即2016年10月11日起双方合同因租赁物无法使用而解除。综上，请求法院驳回李某的诉讼请求。

审判结果

依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，判决陆某应于本判决生效之日起10日内退还李某租金51940.01元，并驳回李某的其他诉讼请求。

裁判说理

经审理后本院对双方有争议的部分认定如下：

一、关于双方租赁合同的效力及存续状态。案涉房屋由无锡市第一电焊机厂建设并依法取得建设工程规划许可证，陆某作为无锡市第一电焊机厂的投资人将该房屋出租给李某，双方对此签订的租赁协议不违反法律禁止性规定，属合法有效。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。陆某对李某单方解除未有异议，并认可案涉租赁合同因租赁物无法使用而解除，本院对此予以确认，李某解除案涉合同的诉讼请求已实现。

二、关于租金的返还。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。双方在第一次庭审中均确认案涉租赁物因火灾无法使用，在第二次庭审中陆某作出相反陈述，当事人在法庭辩论终结前撤回承认的，需提供充分证据予以证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出，陆某对此并未能提供充分证据，且从双方签订的租赁协议可以看出，租赁物是作为整体出租，而非按单位面积分割出租，现案涉租赁物已大部分毁损灭失，在双方对该事实均认可的前提下，本院对陆某第二次庭审中提出的相反意见及抗辩意见不予采纳。

陆某辩称李某负有管理过失，但并未提供证据予以证明，且双方均确认起火点在李某承租的厂房外，故本院对陆某的抗辩意见不予采纳。本院认为，李某因租赁物大部分毁损已无法实现租赁合同目的，有权要求陆某退还已交付但自火灾发生之日起未实现合同租赁目的部分租金，双方确认该期间的租金为51940.01元，本院对此予以认可。

法官评析

《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。上述承租人的权利，不以出租人有过错为条件，即使火灾系出租人、承租人以外的第三人侵权造成，只要火灾的发生不得归责于承租人，上述权利即可成立。

本案中李某租赁陆某的厂房遭遇火灾，但其在火灾的发生问题上并无过错，火灾系由案外第三人的侵权造成，因此其有权要求退还已经缴纳但未使用的租金。且因为火灾，其承租的房屋已经大部分损毁致使无法使用，合同目的已经无法实现，因此，其要求与陆某解除房屋租赁合同亦符合法律规定。

本案援引法律条款

《中华人民共和国合同法》：

第二百一十二条  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十一条  因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》：

第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：

第八条  诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。

对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。

当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。

当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。

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