前手房主户口未迁出 法院判令卖房人承担违约责任！ 公鼎律所为您普法

认为未将户口全部迁出构成违约，买房人邓女士将卖房人李先生诉至法院，要求其支付逾期迁出户口违约金。二中院终审判决驳回李先生上诉，维持一审法院作出的李先生给付邓女士5万元违约金，驳回邓女士其他诉讼请求和李先生反诉请求的判决。

2015年6月21日，邓女士与李先生在链家公司居间下，签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《定金托管协议》等，约定邓女士498万购买李先生所有位于本市西城区的房屋。

上述合同中约定，邓女士于2015年6月21日前支付定金20万元；网签后三个工作日内，邓女士将首付款108万元通过建委资金监管方式支付，将首付款261万元通过非建委资金监管方式支付；双方在链家公司收到评估报告且网签完毕后三个工作日内，共同申请贷款107万元；过户前李先生将房屋内所有户口迁出。任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

合同签订当日，邓女士支付了20万元定金。2015年8月双方通过链家公司完成网签。邓女士于同年9月16日将476万元转入理房通监管账户，并于当月21日取得房屋产权证。李先生于2015年9月21日取得建委监管的135万元，当月23日取得剩余341万元。目前，房屋内尚有原房主马某一家3人户口未迁出。

2017年6月，邓女士诉至一审法院，请求判令李先生支付自取得房屋产权证起至户口迁出之日止的逾期迁出户口违约金并负担诉讼费。李先生辩称，双方签订房屋买卖合同时，已经告知邓女士涉案房屋内有以前房主等人的户口，前房主等人户口未迁出，不是自己造成的，没有违约。自己一家人的户口已经迁出，涉案房屋的户口没有占用学区名额，未给邓女士造成损失，故不同意邓女士的诉讼请求。同年8月，李先生反诉，要求邓女士支付逾期支付99.6万元房款违约金。邓女士辩称，自己第二笔首付款逾期付款14天，但李先生的反诉已经超过诉讼时效。

一审法院经审理判决后,李先生不服，上诉至二中院。

二中院经审理认为，根据《补充协议》的约定，虽未能在过户前将房屋内所有户口迁出系前手房主原因，但李先生已构成违约，应承担违约责任。一审法院做出支付5万元违约金的判决，其性质应理解为一次性违约金，判决结果并无不当，予以维持。

双方对付款方式变更已达成一致意见,但对履行期限并未达成一致意见。对此，应适用合同法关于履行期限的认定规则确定合理时间。邓女士为合同更有利履行、经李先生同意迟延付款，并不构成违约。综上所述，一审判决结果正确，应予维持。据此,作出上述判决。

法条链接：

《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

法官说法：

违约金，系双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式，以补偿性为主，惩罚性为辅。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基础，综合考量各种因素。

出卖人或其他人户口是否迁出，对买受人户口迁入并无实质影响。但房屋上有产权人之外的户口，一般会对产权人再次出售房屋时的价格及房屋拆迁时的户口产生两方面影响，但非必然导致损失发生。审判实践中，买受人无法证明实际损失发生的情形则较为普遍。

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